不動産相続の基礎知識｜神戸市の株式会社PIPELINE CONSULTING

不動産相続で知って
おきたい大切なポイント

相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。親族間での行き違いやトラブルを防ぐためにも、できるだけ早めに手続きを進めておくことが大切です。

不動産相続手続きの流れ

相続人確定

相続が発生したら、はじめに遺言書が残されているかを確認します。遺言書は自宅のほか、法務局や公証役場で保管されている場合もあるため、あわせて確認しておきましょう。遺言書がない場合や、その内容について相続人同士で話し合いが必要な場合は、遺産分割協議を行います。協議がまとまった後は、財産の分け方や相続人全員の署名・押印を記載した遺産分割協議書を作成し、相続内容を明確にします。

相続登記の必要書類を準備

相続する不動産を正確に特定するためには、必要な書類をあらかじめそろえておくことが大切です。また、本人に代わって代理人が申請を行う場合には、委任状の提出も必要となります。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続で事前に確認して
おきたい注意点

相続人が複数いる

将来的なトラブルを避けるためにも、不動産を複数人の共有名義にする場合は慎重に検討することが大切です。遺産分割協議では、単独で取得する現物分割をはじめ、代償分割や換価分割など、それぞれの状況に合った方法を検討しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産の相続を希望しない場合の対応方法

「老朽化した家を引き継ぎたくない」「今後住む予定がない」といった場合には、相続放棄や相続土地国庫帰属制度の活用、不動産の売却などを検討する方法があります。

なお、相続放棄や限定承認を選択する場合は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所で所定の手続きを行う必要があります。

空き家になっている場合

空き家を適切に管理せず放置していると、「管理不全空家」に指定される可能性があります。自治体から改善の指導や勧告を受け、勧告後も必要な対応を行わない場合には、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が大きく増えることがあります。余計な負担や建物の劣化を防ぐためにも、早めに売却や活用などの方法を検討しておくことが大切です。
また、相続前に老人ホームへの入居や入院などによって空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」や、相続した空き家を売却した際の特例を利用できるケースがあります。適用条件を事前に確認しておきましょう。

不動産を売却する場合

不動産を売却して得た資金は、相続税の納税資金として活用できます。また、不動産を現金化することで、複数の相続人がいる場合でも財産を分けやすくなり、遺産分割をめぐるトラブルの防止にもつながります。不動産の主な売却方法には、購入希望者を探して売却する「仲介売却」と、不動産会社が直接購入する「不動産買取」の2つがあります。
一般的に「仲介売却」は市場価格に近い金額での売却を目指しやすい一方、成約までに3〜6ヶ月程度かかる場合があります。相続税の申告・納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。仲介売却によって納税資金を準備する場合は、期限に間に合うよう早めに不動産会社へ相談し、売却活動を始めることが大切です。

借地上の住宅を相続する場合

借地に建つ住宅を相続する場合は、建物だけでなく借地権も相続財産に含まれます。まずは契約期間や地代、契約形態など、借地契約の内容を確認したうえで、相続人同士で遺産分割協議を進めます。名義を変更する際には、地主への連絡や建物の相続登記などの手続きも必要です。なお、借地権の相続そのものに地主の承諾は原則不要ですが、後々のトラブルを避けるためにも、契約内容を事前にしっかり確認しておくことが大切です。

認知症に備えて、被相続人の
相続対策を早めに進める

被相続人が認知症などによって意思能力を失ったと判断された場合、その後に作成した遺言書や締結した契約が無効となる可能性があります。こうした事態に備えるためにも、判断能力が十分なうちに公正証書遺言を作成するなど、早めに準備を進めておくことが大切です。また、将来の財産管理に備えて任意後見制度を利用する方法もあります。判断能力が低下した後は法定後見制度を活用するなど、状況に応じた対策を検討しておきましょう。

相続前に不動産の価値を確認しておきましょう

不動産を複数人で相続する場合、「どのように分けるか」で意見がまとまらないケースがあります。こうしたトラブルを防ぎ、相続後の活用方法を検討しやすくするためにも、あらかじめ不動産の価値を確認しておくことが大切です。不動産の評価には「地価公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」などがあり、それぞれ目的や算出方法が異なります。また、相続税の計算に用いる評価額と、実際に売却する際の市場価格は異なる場合があるため、あわせて確認しておきましょう。